Le regard de Bernard Nicod — La Suisse ne manque ni de capitaux, ni de compétences, ni d'entreprises capables de construire. Pourtant, la pénurie de logements s'aggrave. Pour le patron du Groupe Bernard Nicod, ce paradoxe est en grande partie le résultat de notre propre désorganisation. Tribune.
La Suisse ne manque ni de capitaux, ni de compétences, ni d'entreprises capables de construire. Elle dispose d'un savoir-faire reconnu, d'un tissu économique solide et d'institutions stables (ou presque…). Pourtant, la pénurie de logements s'aggrave. Ce paradoxe doit être assumé, car il est en grande partie le résultat de notre propre désorganisation.
Une accumulation de règles qui paralyse la construction
Depuis une vingtaine d'années, le cadre réglementaire s'est horriblement densifié à tous les niveaux. Communes, canton, Confédération : chaque échelon a ajouté sa couche de normes, de contrôles et de procédures. Le droit de recours s'est élargi, les délais se sont allongés, la judiciarisation s'est installée. Construire aujourd'hui n'a plus rien de comparable avec ce que c'était il y a encore dix ans.
Le problème n'est pas l'existence de règles. Un pays sérieux doit encadrer l'aménagement de son territoire. Le problème est l'accumulation. Lorsque chaque projet peut être bloqué, contesté, modifié pendant des années, l'incertitude devient la règle. Or, l'investissement a besoin de visibilité. Sans visibilité, il ralentit. Et lorsqu'il ralentit, l'offre se contracte.
Ce déséquilibre entre croissance démographique et production de logements n'est pas théorique. Il se traduit par une tension permanente sur le marché. Chaque objet mis en vente suscite une forte concurrence et chaque logement locatif attire des dizaines de candidatures.
15 milliards de francs d'investissements bloqués
Ainsi, près de 15 milliards de francs d'investissements immobiliers sont bloqués en Suisse par des procédures, des recours et des exigences administratives toujours plus nombreuses et absurdes. Autant de projets qui pourraient créer des logements mais qui restent à l'arrêt pendant des années.
Voilà près de cinquante ans que j'alerte sur cette dérive et la situation ne fait que s'aggraver, telle une avalanche qui grossit à mesure qu'elle descend : les retards s'accumulent, les coûts explosent et ces surcoûts se répercutent sur les prix. La pénurie nourrit la hausse, et la hausse fragilise la classe moyenne. Bref, nous fonçons droit dans le mur !
La nouvelle génération en première ligne
La nouvelle génération est la première touchée. Accéder à la propriété exige désormais des fonds propres élevés, une stabilité professionnelle sans faille et une capacité d'endettement importante. Beaucoup de jeunes ménages travaillent, épargnent, planifient… et restent malgré tout à l'écart.
Lorsque l'accès à la propriété se ferme, un pilier de notre modèle social vacille et le déséquilibre entre locataires et propriétaires se creuse. Un déséquilibre catastrophique, qui ira en s'accentuant si nous ne changeons pas urgemment de cap.
La transition énergétique : un cap juste, une exécution à risque
À cela s'ajoute désormais une nouvelle dimension : la transition énergétique. Le vote récent de la loi climat vaudoise par le Grand Conseil s'inscrit dans une volonté claire de réduire les émissions et d'accélérer la modernisation du parc immobilier. L'objectif est légitime. Le secteur du bâtiment doit participer à l'effort collectif.
Mais l'enjeu ne réside pas dans l'intention, mais dans la cohérence d'ensemble. Si de nouvelles obligations techniques s'ajoutent à un système déjà beaucoup trop lent et complexe, sans simplification parallèle des procédures, la pression sera encore accentuée. Chaque exigence énergétique supplémentaire implique des études, des validations, des contrôles. Si ces exigences s'intègrent dans un processus fluide, elles stimulent l'innovation. Si elles s'ajoutent à un empilement administratif, elles freinent gravement l'équilibre.
« La Suisse a toujours su conjuguer qualité, exigence et prospérité. Mais la rigueur ne doit pas devenir immobilisme. »
— Bernard Nicod
Il est urgent d'éviter une contradiction majeure : vouloir accélérer la transition tout en ralentissant la production. La rénovation du parc existant et la construction de logements performants nécessitent des investissements massifs. Or, l'investissement se détourne des environnements imprévisibles. Un canton attractif ne l'est pas seulement par sa fiscalité (toute relative d'ailleurs…), mais par sa capacité à décider et à délivrer des autorisations dans des délais raisonnables.
Un enjeu qui dépasse l'immobilier
La question dépasse le seul secteur immobilier. Un marché du logement bloqué pèse sur l'économie dans son ensemble. Les entreprises peinent à recruter si leurs collaborateurs ne trouvent pas à se loger. Les familles s'éloignent des centres faute d'offre suffisante, augmentant les flux pendulaires et les tensions sur les infrastructures. À terme, c'est l'attractivité du territoire qui s'érode.
Il ne s'agit pas d'opposer développement et protection. La Suisse a toujours su conjuguer qualité, exigence et prospérité. Mais la rigueur ne doit pas devenir immobilisme. La protection de l'environnement ne doit pas se transformer en paralysie administrative. Il est possible de maintenir des standards élevés tout en raccourcissant les délais, en limitant les recours abusifs et en clarifiant les responsabilités.
Un choix stratégique pour le canton
Le véritable enjeu est stratégique. Voulons-nous un canton capable de construire suffisamment pour loger sa population et soutenir son économie, ou accepter une pénurie chronique comme nouvelle normalité ? Pour ma part, la réponse est claire. Un territoire dynamique ne peut pas fonctionner durablement avec un marché du logement artificiellement bloqué.
Un pays qui ne construit pas assez finit par exclure ses propres enfants du marché immobilier et par affaiblir sa compétitivité. La transition énergétique est nécessaire. La qualité architecturale aussi. Sans capacité à construire efficacement, ces ambitions resteront des déclarations de principes.
La Suisse a les moyens d'y parvenir. Encore faut-il que les autorités aient le courage de simplifier et d'accélérer. Empiler les normes n'a jamais construit un seul logement, mais cela peut suffire à bloquer tout un pays.