Pénurie de logements, hausse des loyers, blocages des projets immobiliers : le débat s'enflamme, mais les bonnes questions sont-elles posées ? Dans un article paru dans le 24 heures, Bernard Nicod, patron du Groupe Bernard Nicod, livre une lecture différente de la crise du logement en Suisse — et pointe un coupable que l'on évoque rarement : le système lui-même.
Une crise réelle, mais un narratif trompeur
Personne ne conteste la gravité de la situation. Dans le canton de Vaud, le marché locatif est aujourd'hui sous tension extrême : le taux de vacance est tombé sous la barre des 0,5% dans l'Ouest lausannois, et peine à dépasser 0,6% à Lausanne même. La pénurie n'est plus une hypothèse, elle est officiellement reconnue dans la quasi-totalité des districts vaudois.
Mais pour Bernard Nicod, l'explication communément avancée — celle d'un marché « Far West » où les loyers seraient fixés arbitrairement et les rendements des bailleurs excessifs — relève d'une contre-vérité. Le vrai problème n'est ni économique ni technique. Il est structurel.
Le système, pas le marché
Si la Suisse construit trop peu, ce n'est pas par manque de capitaux, de compétences ou d'entreprises prêtes à investir. C'est parce que l'ensemble du processus de construction s'est enlisé dans une accumulation de contraintes : procédures à rallonge, oppositions à répétition, réglementations de plus en plus lourdes. Un projet immobilier qui aboutissait autrefois en quelques années met aujourd'hui dix à quinze ans à se concrétiser — quand il n'est pas purement et simplement abandonné en cours de route.
L'auteur y voit une contradiction profonde du débat public : la demande de logements n'a jamais été aussi forte, mais l'opposition à la construction de nouveaux logements, elle, ne faiblit pas. Résultat, les mêmes voix qui réclament plus de logements sont souvent celles qui s'opposent aux projets dans leur propre voisinage.
Quand la prudence des investisseurs aggrave la pénurie
Cette instabilité réglementaire a un effet direct sur le financement du logement locatif. Les investisseurs institutionnels et les caisses de pension, qui financent une part importante des nouveaux logements locatifs en Suisse, deviennent plus prudents à mesure que les règles du jeu se complexifient et que les délais s'allongent. Plus les risques et l'incertitude augmentent, plus les capitaux ont tendance à se réorienter vers d'autres secteurs, voire d'autres marchés.
Bernard Nicod parle d'une véritable fuite en avant : moins d'investissements entraînent moins de constructions, moins de rénovations, et donc encore moins de logements disponibles — soit l'exact inverse de l'objectif recherché par les politiques qui multiplient les contraintes.
Cesser de chercher des coupables
Pour l'auteur, la tentation de désigner des responsables — qu'il s'agisse des propriétaires, des investisseurs ou des bailleurs — est une erreur de diagnostic. Le bon fonctionnement du marché immobilier profite à tous les acteurs de la chaîne : sans investisseurs, pas de nouveaux logements ; sans rentabilité minimale, pas de rénovations ; et sans rénovations, un parc immobilier qui se dégrade progressivement.
Sa conclusion est sans ambiguïté : la priorité ne doit pas être de multiplier les contraintes, mais de lever les blocages qui freinent la construction. Cela implique d'accélérer les procédures administratives, de permettre la densification là où elle est pertinente, et d'encourager l'investissement immobilier plutôt que de le décourager.
Un appel au pragmatisme
Au-delà du constat, cette tribune est avant tout un appel à sortir d'une logique d'opposition entre locataires et propriétaires, perçue comme contre-productive. Pour Bernard Nicod, la Suisse a toujours su trouver des équilibres entre économie et responsabilité sociale — un équilibre aujourd'hui menacé, selon lui, par une approche politique qui refuse de prendre la mesure des réalités du marché.
Article basé sur la tribune « Les faux coupables de la crise du logement », signée Bernard Nicod, parue dans 24 heures le 17 juin 2026.