Vers des lendemains qui déchantent : Le futur de l’investissement immobilier à long terme

Un placement immobilier est un investissement à long terme. Si la plupart des acteurs dans ce domaine d’activité en sont conscients, certains investisseurs ont du mal à se projeter, même s’ils investissent sur le long terme ils ne voient pas plus loin que le bout de leur nez.

Entre les prix qui ne cessent de grimper, un accès à la propriété toujours plus difficile, l’accroissement du nombre de logements et de surfaces commerciales vides, l’horizon immobilier s’avère peu clair pour les nouvelles générations, il y a de quoi s‘inquiéter !

Si nous avons déjà évoqué les problèmes de celles et ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier pour y habiter, que ce soit acheter une maison ou un appartement, nous n’avons cependant pas encore fait état du problème des investisseurs institutionnels (fondations de prévoyance, compagnies d’assurances, etc).

Ces derniers disposent actuellement de fonds quasi illimités et peinent à trouver des investissements afin d’assurer le rendement nécessaire pour satisfaire les besoins de leurs rentiers présents et futurs. Les marchés des actions deviennent toujours plus volatiles, les obligations rapportent peu, et les liquidités sont soumises à un taux d’intérêt négatif de 0.75%.

Ces institutionnels investissent donc dans l’immobilier à tour de bras, notamment dans les centres villes de Suisse romande. La concurrence qu’ils se font entraîne donc d’importantes hausses de prix. Une situation malsaine.

En effet, certains institutionnels achètent des immeubles à des prix trop élevés, allant parfois jusqu’à désavouer leurs propres experts en estimation immobilière, et en conséquence, les rendements bruts tendent à devenir trop faibles : de l’ordre de 3% en plein centre et de l’ordre de 3.5 à 4% aux alentours.

Si acheter aux enchères un tableau à un prix de fou ne déséquilibre pas le marché mondial de l’art, les acquisitions immobilières à prix surfaits entraînent des conséquences sur l’ensemble du marché suisse.

On peut certes comprendre que ces institutionnels préfèrent un rendement minime au paiement d’intérêts négatifs, mais à terme, on court à la catastrophe, car le jour où les taux d’intérêts – et les rendements – remonteront, la valeur des immeubles à bas rendement chutera fortement.

Un exemple pour illustrer ce propos : la fondation de prévoyance X achète un immeuble pour 50 millions de francs, avec un rendement de 3% brut, soit 1'500’000 francs par année. Si les taux d’intérêt augmentent et que les rendements remontent à 4%, ce 1.5 million de rendement, capitalisé à 4% fera baisser la valeur de l’immeuble à 37.5 millions. Une perte à hauteur de 12.5 millions de francs qu’il conviendra de provisionner.