Analyse immobilière : Quand les marchés vacillent, la pierre rassure

Dans un contexte économique mondial incertain, marqué par le retour de Donald Trump à la Maison-Blanche et une montée du protectionnisme, l'immobilier suisse confirme sa position de valeur refuge. Bernard Nicod, fondateur du groupe éponyme, partage son analyse de la situation actuelle du marché immobilier en Suisse et de ses perspectives.

L'immobilier d'investissement redevient une valeur refuge 

Alors que l'économie mondiale traverse une zone de turbulences avec des marchés financiers nerveux et des taux fluctuants, les investisseurs institutionnels redécouvrent les atouts de la pierre. "L'immobilier d'investissement redevient une valeur refuge. Une vraie. Pas une mode, pas une bulle. Une valeur tangible, prévisible, qui produit des revenus stables", explique Bernard Nicod.

Cette tendance s'explique par plusieurs facteurs conjoncturels majeurs :

• L'agenda commercial américain imprévisible sous la présidence Trump ;
• Des droits de douane de 125% imposés sur les produits chinois ;
• Une surtaxe provisoire de 31% menaçant l'accès de la Suisse au marché américain ;
• Une orientation à la baisse des taux de la BNS, avec des analystes évoquant même un possible retour en zone négative.

Dans ce climat d'incertitude, les grandes manœuvres ont commencé. "Les investisseurs institutionnels rapatrient leurs billes. Les caisses de pension, assurances et autres fonds reprennent en main leurs portefeuilles", constate Bernard Nicod. Ces acteurs cherchent désormais des investissements solides et tangibles, avec une rentabilité claire et prévisible.

Marché à deux vitesses, primo-acquéreurs pénalisés

Si cette dynamique profite aux propriétaires actuels dont les biens prennent mécaniquement de la valeur, elle pose de sérieux défis pour les primo-acquéreurs. Même avec des taux hypothécaires orientés à la baisse, l'accès à la propriété reste un parcours du combattant en Suisse.

"Ce n'est pas la faute du marché, ni celle des vendeurs. C'est la conséquence directe de Bâle III", analyse Bernard Nicod. Ce cadre réglementaire, censé garantir la stabilité bancaire, a fini par verrouiller l'accès à l'hypothèque en Suisse en exigeant 20% de fonds propres et en limitant les prêts sur les revenus.

Dans un pays où les prix sont déjà parmi les plus élevés d'Europe, ces restrictions réservent de facto l'accès à la propriété à une élite. "À force de rigidité, on finit par bloquer l'ascenseur de la propriété pour ceux qui travaillent, épargnent et veulent s'établir", déplore Bernard Nicod.

Un appel à l'action pour une réglementation plus équilibrée

Avec seulement 35,8% de logements occupés par leur propriétaire en 2023, la Suisse se classe en dernière position européenne en termes d'accession à la propriété. Bernard Nicod appelle donc les autorités à prendre leurs responsabilités :

"Il est urgent que nos autorités prennent leurs responsabilités, à commencer par celles du Conseil fédéral vis-à-vis d'UBS. Pas des effets d'annonce, mais avec des mesures claires. En allégeant certaines contraintes, sans renoncer à la rigueur."

L'enjeu est de taille : rendre l'achat possible sans mettre les acquéreurs en péril tout en maintenant une offre de qualité. Car le retour massif des investisseurs institutionnels dans l'immobilier n'est jamais sans conséquences : hausse des prix, raréfaction des objets et surenchère.

Une vision équilibrée de l'immobilier suisse

"L'immobilier, quand il est bien pensé, reste un pilier de stabilité. Mais s'il devient un champ de bataille entre institutionnels et particuliers, entre rendement et accès, alors il perdra ce qui fait sa force : la confiance", conclut Bernard Nicod.

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