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Le regard de Bernard Nicod : L’union fait la force !

Comme vous pourrez le lire dans les articles publiés ci-dessous, deux écueils principaux empêchent nombre d’intéressés de pouvoir acheter un bien immobilier, malgré le fait qu’être propriétaires leur coûtait bien moins cher que d’être locataires.

Il s’agit, d’une part, de la crainte constante de surendettement de la FINMA (l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) et de la Banque Nationale, et des prix de l’immobilier d’autre part.


Deux gros problèmes, certes. Si nous n’avons que peu d’influence sur les prix – qui sont principalement fonction de l’offre et de la demande – nous ne sommes pas démunis face aux états d’âme de la FINMA et de la BNS.


Cela implique toutefois que les divers acteurs (banques et autres prêteurs hypothécaires, agences immobilières et candidats à la propriété) agissent de concert et se battent pour faciliter l‘accession à la propriété.

Accéder à la propriété en Suisse, un parcours complexe

Que la Suisse soit le pays d‘Europe avec l’un des plus faibles taux de propriétaires, n’est pas dû au hasard, car les contraintes auxquelles doivent faire face les candidats à la propriété sont considérables et parfois absurdes.


Ainsi, alors que les taux hypothécaires sont historiquement bas (même si la crainte d’un retour de l’inflation a entraîné une récente poussée), banques et instituts de crédit ne sont pas libres d’accorder des crédits hypothécaires sur la base de ces taux (actuellement de l’ordre de 1.6% sur 10 ans, mais variant selon les prêteurs).


Ces derniers sont donc forcés d’appliquer ce que l’on appelle un taux technique, c’est à dire un taux coupé de toute réalité. Pourquoi ? Parce que la FINMA et la BNS craignent que si les taux devaient fortement augmenter, de nombreux propriétaires ne seraient plus en mesure d’assurer le paiement de leurs intérêts.


L’État joue donc le rôle de parent, voulant éviter à leurs enfants de trop s’endetter, risquant ainsi de ne plus pouvoir faire face à leurs obligations. Préoccupation certes louable, même si on peut se demander si c’est réellement le rôle de l’État.

Des taux fantaisistes

Ce taux technique est actuellement de l’ordre de 5% et sert de base lorsqu’il s’agit de déterminer la capacité d’endettement des candidats à l’acquisition. Pour calculer le montant du crédit qui pourrait être accordé à un futur acquéreur de maison ou d’appartement, le prêteur va donc faire "comme si" le taux actuel était de 5%, auquel il ajoute 1% pour tenir compte des frais d’entretien du bien immobilier.


Par exemple, un couple s’intéresse à acquérir un appartement neuf de 100 m2 dans le canton de Vaud au prix de 950’000 francs. Pour l’acheter, il devra disposer de 20% de fonds propres (190’000 francs) plus les frais de constitution de cédules hypothécaires, droits de mutation et taxes (environ 40’000 francs), soit quelques 230’000 francs en tout. C’est beaucoup !


Puis, pour obtenir un crédit hypothécaire de 760’000 francs, il devra justifier d’un revenu du ménage de 136’000 francs, c’est aussi beaucoup ! Pour calculer la capacité de financement, la banque appliquera le taux technique de 5%, ajoutera 1% pour les frais d’entretien et arrivera ainsi à des frais théoriques de 45’600 francs par an.


Or, cette somme ne doit pas dépasser le tiers du revenu du ménage ! Plutôt absurde quand on pense qu’en réalité, ce couple pourrait obtenir un prêt à terme fixe sur 10 ans dont les intérêts ne lui coûterait que quelque 12’000 francs par an, plus les frais d’entretien, soit certainement beaucoup moins que le prix de location d‘un appartement de cette taille.


Mais alors, quelles solutions s’offrent à nous ? C’est ce que nous évoquerons dans un prochain article.

Le Groupe Bernard Nicod