Questions fréquemment posées

Le point de départ d’un calcul de financement est évidemment la valeur de l’objet immobilier concerné. Mais de quelle valeur parle-t-on ?

La valeur vénale, c’est le prix auquel se négocie cet objet sur le marché libre. Cette valeur est évidemment discutable du fait qu’elle repose tant sur des éléments concrets (surface de l’objet, volume à disposition, matériaux utilisés, agencements, vétusté de l’ensemble, situation géographique, etc.), que sur des éléments moins directement quantifiables (proximité des écoles, de centres commerciaux, vue, bruit, situation du marché de l’offre et de la demande, etc.).
 D’autre part, les points de vue divergent selon le rôle de la personne qui fait l’estimation. Un acheteur potentiel aura tendance à revoir l’estimation à la baisse, alors qu’un architecte ou un vendeur aboutira immanquablement à une valeur plus élevée.

La valeur fiscale : vos impôts

La valeur fiscale établie par le fisc permet une imposition sur la valeur fiscale de votre bien qui fait partie de la fortune imposable. Conventionnellement, cette valeur est inférieure à la valeur vénale. Une autre composante fiscale est la valeur locative, dont le mode de calcul varie d’un canton à l’autre et qui s’appuie parfois sur la valeur fiscale. Par exemple, pour un propriétaire de villa, il s’agit d’un revenu fictif qui représente théoriquement l’équivalent du loyer qu’il pourrait encaisser en louant son objet immobilier ou l’équivalent en termes de rendement des fonds propres qui seraient placés à la banque en lieu et place d’un bien-fonds. 

La valeur d’assurance : en cas de sinistre

La valeur d’assurance représente le montant maximum des prestations d’assurance en cas d’incendie, de dégâts naturels ainsi que de dégâts d’eau. Là aussi, les critères des compagnies font qu’en général, cette valeur est inférieure à la valeur vénale.

Pour vous préparer à un achat immobilier, vous devez évaluer :

 Les montants dont vous disposez pour le financement de cet achat, soit les fonds propres

 Les montants que vous devez trouver auprès d’un prêteur (par ex. banque), soit les fonds étrangers

Partant de la valeur vénale (voir ci-dessus) les prêteurs vont vous demander au moins 20% de cette somme pour vous éviter d’être exposé ultérieurement à des charges financières trop élevées.
En effet, la société de crédit va vous financer au maximum à hauteur de 80% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’estimation du bien faite par la banque. 
Une dérogation est possible avec un crédit de 90% dans le cas où vous mettez en garantie LPP et renoncer à la retirer. 
Par contre, le calcul de la tenue des charges est requis dans tous les cas par la banque. 
En cas d’emprunt à 90%, la tenue des charges est adaptée à la hausse avec l’augmentation du crédit.

Liquidités : Vos économies, dons de parents, avance sur héritage, etc.

Participation personnelle : Des travaux que vous pouvez effectuer vous-même et/ou des prix d’achat préférentiels pour certains matériaux peuvent être assimilés à des fonds propres.

Libre passage du 2ème pilier : LPP, caisse de pension.
Jusqu’à l’âge de 50 ans, le montant disponible est plafonné à la prestation de libre passage (consultez votre certificat LPP).
Attention, il existe des contraintes :
le libre passage ne peut être mis à contribution qu’une fois par période de 5 ans,
la tranche minimale est de 20’000 francs,
dès l’âge de 50 ans, le montant maximum est celui auquel on avait droit à l’âge de 50 ans ou la moitié de la prestation de libre passage à laquelle on a droit au moment du versement. (art.30c sur le libre passage provenant de la loi sur la prévoyance professionnelle)
En outre, il convient d’évaluer l’impact qu’aura le retrait de son capital dans les revenus auxquels on pourra prétendre à l’âge de la retraite.

Valeur de rachat d’un 3e pilier (assurance vie : C’est le capital constitué par les versements sur un produit d’assurance vie, duquel se déduisent les frais et le coût des différents risques couverts. Le calcul de la valeur de rachat peut vous être fourni sur demande par la compagnie d’assurance.

Compte 3e pilier auprès d’une banque : Comme aucune couverture de risque n’est incluse dans ce type de produit, ce montant est généralement entièrement disponible. 

L’utilisation du 2e et/ou du 3e pilier dans le cadre d’un financement immobilier provoque le paiement de l’impôt sur le capital. Selon les cantons et la commune, cet impôt varie de 0.5% à 12% ! Cette facture est émise directement par le fisc et vous devez donc disposer des liquidités nécessaires pour la payer. Le montant souhaité du capital libéré est directement versé sur un compte géré par le notaire.
Le capital retiré ne peut être utilisé pour payer son propre impôt appelé « impôt sur le libre passage » !

Attention le fait de retirer le capital de votre LPP a pour conséquence de diminuer vos prestations du 2ème pilier.
 Vous pouvez demander à votre caisse de pension de vous établir un document qui vous permettra de voir les conséquences de votre retrait éventuel. 
Sur ce document vous pourrez comparer la situation de vos prestations avant et après le retrait.
 Profitez également de demander une offre pour compenser la partie risque, à savoir décès et invalidité, si nécessaire, par des versements périodiques.
 Prévoyez d’inclure ces versements dans le calcul de vos charges. 
Notez que la partie retraite peut être compensée par l’amortissement mis en place (voir ci-après, l’amortissement indirect).

La répartition de ces différentes combinaisons de fonds est variable selon le prêteur. Certains peuvent demander que vous fournissiez la moitié des fonds par des liquidités et l’autre moitié par un 2e ou 3e pilier. Certains acceptent que le tout provienne du 2e ou du 3e pilier, cela sous réserve de l’étude du dossier.

Une autre solution peut être choisie, qui consiste à mettre en gage votre 2e ou 3e pilier. Vous pouvez en effet mettre en nantissement une partie ou la totalité de votre 2e ou 3e pilier. Il est ainsi possible d’obtenir des financements dépassant le 80% du prix d’achat. Les produits continuent à évoluer dans leur environnement, à produire des intérêts, à offrir des prestations et à couvrir des risques comme auparavant, et surtout aucun impôt ne vous est demandé du fait que vous n’avez retiré aucun capital. Mais attention, le prêt qui vous est proposé est donc plus élevé et par conséquent vos charges le sont aussi. En contrepartie, les intérêts supplémentaires augmentent votre déduction fiscale. Un calcul précis est indispensable pour déterminer quelle est la meilleure solution face à votre situation personnelle.

Comme signalé plus haut, les prêteurs accordent en général des crédits qui couvrent 75% à 80% de la valeur de l’objet. Un nantissement ou une caution peut dans certain cas aller au-delà de 80%. Cela dépend du client, de l’objet et évidemment de la caution.

Une cédule hypothécaire certifie que la créance est garantie par un gage immobilier. En cas de faillite, cette créance sera privilégiée par rapport à toutes les autres. C’est pourquoi les prêteurs demandent des cédules hypothécaires constituées par un notaire.

Le prêt implique différents niveaux de risque pour le prêteur. Chacun d’eux a son taux d’intérêt. Ces niveaux sont appelés « rangs ». Le 1er rang se constitue entre 60% et 66% de la valeur du bien immobilier. Son taux est la référence que l’on peut voir auprès des différents établissements qui octroient des prêts hypothécaires. Le second rang, la seconde hypothèque, qui représente le solde du prêt, a un taux qui peut se situer de 0.5% à 1% au-dessus de celui pratiqué pour le premier rang. De nos jours, cette distinction n’est plus faite aussi clairement, par contre le niveau d’endettement continue d’impacter le taux d’intérêt du crédit.
Il est impératif de comparer avec soin les différentes offres des prêteurs sur le marché. Il existe plusieurs produits proposés avec des taux et des conditions particulières qui peuvent convenir aux différentes situations familiales de chacun d’entre nous. De plus, ces conditions changent régulièrement dans le temps. Il est donc important de suivre ces changements et dans la mesure du possible de les anticiper.

L’appui d’un conseiller neutre, qui puisse vous faire part des différentes conditions du marché, tout en considérant votre situation personnelle est un atout.

Valeur de l’objet :                                                  900’000.-
 Fonds propres :                                                 180’000.-
Prêt :                                                                        720’000.-
1er rang (65% de la valeur de l’objet)             585’000.-
 2ème rang                                                          135’000.-
Taux à 10 ans (mars 2021) 1er rang :              1% sur 585’000.-
Intérêt sur le 1er rang:                                              5’850.-
 Taux à 10 ans (mars 2021) 2ème rang :           5% sur 135’000.-
Intérêt sur le 2ème rang                                        2’025.-
Total des intérêts annuels                                     7’875.-

Les frais liés à l’achat  sont en général de l’ordre de 5% de la valeur de l’objet. Sont compris dans ces frais :

     Les droits de mutation

     La constitution de cédules hypothécaires

     Les frais du notaire

     Les frais d’inscription au registre foncier

Si des cédules sont déjà constituées, il n’est pas forcément nécessaire d’en constituer de nouvelles. Si vous procédez à l’achat d’un terrain avant d’y construire un bien immobilier, les frais sont calculés sur la valeur du terrain seul. Tous ces points sont à étudier en détail.

Aujourd’hui, la plupart des prêteurs ne financent pas ces frais. Il est donc important de prévoir suffisamment de liquidités pour payer ces frais en plus de votre participation sous forme de fonds propres.

Comme évoqué plus haut, un impôt est facturé si vous faites appel à votre 2e pilier ou à votre 3e pilier comme apport de fonds pour financer votre achat immobilier.
Attention, si vous deviez revendre le bien sans réinvestir dans un nouvel achat, le montant retiré du 2e pilier devra être remboursé à la caisse de pension. Dans ce cas vous pouvez en revanche demander un remboursement de l’impôt payé à l’occasion du retrait. C’est à vous de garder les preuves du paiement de l’impôt et de les ressortir lors de la vente.

 

Attention, les montants de réservation pour l’achat d’un appartement, c’est-à-dire les 10% demandés usuellement, sont difficilement finançables par une caisse de pension. Le cas échéant, c’est une opération complexe, soumise à l’acceptation de 

la caisse et surtout remboursable en cas de non achat. En cas de faillite de la société de construction, les acomptes perdus et payés par un montant de libre passage doivent être remboursés à la caisse.

Lors d’un achat immobilier, les charges financières qui vont en résulter doivent être maintenues à un niveau réaliste et acceptable. Comme il faut s’attendre à une baisse de revenus à la retraite, il est essentiel d’introduire une notion d’amortissement qui permet de réduire progressivement la dette contractée initialement.

Pour rappel, les charges lors d’un achat immobilier se composent de :

 

L’amortissement a pour but de diminuer votre dette pour que celle-ci soit composée au maximum de votre 1er rang (entre 60% et 65% de la valeur de l’objet) à votre retraite.
 Il existe deux manières de le réaliser : l’amortissement direct ou l’amortissement indirect.

Les instituts de crédit retiennent pour déterminer la capacité financière du futur propriétaire un taux de 7% qui comprend :

La dette hypothécaire est remboursée régulièrement, ce qui diminue les intérêts, vos charges, mais en même temps, augmente vos impôts (par la réduction de la dette et des intérêts dans vos déductions fiscales). En effet, les intérêts que vous payez sont déductibles de vos revenus et apportent un équilibre au fait que le fisc ajoute un revenu locatif fictif (valeur locative) à vos revenus réels. Ce revenu locatif étant constant, voire à la hausse, si vos intérêts diminuent, il est évident que votre impôt sur le revenu net augmente. En ce qui concerne votre fortune, le fisc a évalué une valeur fiscale de votre objet à laquelle vient se déduire votre dette. Lorsque vous diminuez votre dette par un amortissement direct, votre fortune augmente, donc votre impôt sur la fortune aussi. L’impact de ce dernier est relativement faible.

Dans ce cas l’amortissement est remplacé par une police d’assurance-vie qui est mise en nantissement auprès du prêteur. (Nantissement : original déposée chez le prêteur pour qu’il contrôle son suivi et son existence jusqu’au terme du contrat). Il n’y a donc aucune réduction de la dette, c'est-à-dire aucun amortissement auprès du prêteur durant la durée de la police.

                                                            Amortissement direct /     Amortissement indirect

    

  Protection en cas de décès ou
          d’invalidité:                                         aucune                                intégrale                                                                                                                                                                                                  

 Dette hypothécaire:                             en diminution                    constante
Intérêts hypothécaires:                      en diminution                     constants
Charge fiscale:                                       en augmentation               constante

Ce n’est qu’au terme du contrat d’assurance-vie que le capital ainsi accumulé servira pour amortir une partie de votre dette.

À l’inverse de l’amortissement direct, vous maintenez donc une charge fiscale constante, en équilibre avec le revenu locatif constant. De plus, la police d’assurance faisant partie du 3e pilier, la prime est également déductible.
 Un dernier aspect, et non le moindre, est celui de la protection de la famille que procure l’amortissement indirect. Dans les produits d’assurance-vie peuvent être incluses des couvertures de risque dont pourront bénéficier votre famille en cas de décès ou vous-même en cas d’invalidité. De fait, ces situations tragiques sont suffisamment douloureuses pour éviter qu’elles s’accompagnent d’un désastre financier. Une assurance risque pure peut être souscrite pour assurer une protection en cas de décès ou d’invalidité dans les cas d’un amortissement direct et évite l’absence de couverture à ce niveau.

Grâce à l’amortissement indirect :

  Avantage fiscal: 

  Pour le même montant d’amortissement:  

 Prévoyance: 

Selon le lieu d’habitation et les revenus de la famille, une étude précise permet de bénéficier d’un avantage fiscal sur la durée globale qui se situe entre 30’000.- et 80’000.-.

En plus des intérêts du capital emprunté et de l’amortissement, les propriétaires doivent encore s’acquitter d’autres frais. On les estime à 1% du prix d’achat. Les éléments qui composent ces frais sont :

Dans le cas d’une copropriété (par exemple PPE), la plupart de ces frais sont compris dans les charges de copropriété.

Prenons comme exemple un objet à 900'000.- ; il faut compter avec un montant supplémentaire de charges annuelles de 9'000.-

En résumé, selon l'exemple d'un objet à 900'000.-

taux d’intérêt 1er rang: 1%
taux d’intérêt 2e rang: 1,5%

 

Si vous avez utilisé votre 2ème pilier pour vos fonds propres cela provoque une baisse des prestations de décès et invalidité. Votre caisse peut vous proposer une assurance complémentaire afin de compenser cette baisse. Cette assurance vous permet de maintenir vos prestations initiales malgré le retrait. Cette assurance vous sera facturée par la caisse. Ce montant varie de cas en cas. Dans notre exemple, ce chiffre est une estimation.
En cas d’augmentation du taux hypothécaire, il est prudent d’évaluer la hausse de vos frais. C’est pourquoi les instituts de crédit calculent votre capacité financière avec une tenue des charges de 7% dont 5% pour les intérêts. La tenue des charges financières est atteinte si le montant des charges financières ne dépasse pas 1/3 de vos revenus.

Selon le même exemple, on aboutit au résultat suivant avec des taux de 4,5% et 5%, respectivement pour les 1er et 2e rang.
taux d’intérêt 1er rang: 4,5%
taux d’intérêt 2e rang: 5%

 

Une expertise menée par un professionnel permet d’avoir la certitude qu’un objet est proposé au juste prix.

Un expert mesure de façon objective la valeur vénale et/ou locative d’un bien immobilier, que ce soit une habitation, une surface commerciale, un terrain, un bien agricole, un fonds de commerce, …

Le nombre d’éléments entrant en ligne de compte est énorme. Par son expérience et ses connaissances des lois, des réglementations et du marché l’expert pose un diagnostic juste, qui permet d’apprécier correctement la valeur d’un objet.

Son expertise porte sur des connaissances :

Dans les domaines suivants, une expertise est recommandée:
Gestion patrimoniale par des particuliers

Le contrat préliminaire ou de réservation permet de réserver un objet en attendant les fonds. Le vendeur s'engage à réserver un bien immobilier à un candidat acquéreur en contrepartie d'un dépôt de garantie.
Ce contrat permet de réserver un logement sur les plans, dans un programme en cours de construction avant le début des travaux, voire même avant que le vendeur ait acheté le terrain et obtenu le permis de construire. Son contenu varie ainsi suivant les circonstances.
Le contrat doit contenir un certain nombre de mentions sur le bien vendu, son prix et les modalités de sa révision. Il est notifié à la lettre recommandée avec accusé de réception et fait courir un délai de rétractation de 7 jours pendant lequel peut informer le vendeur qu'il ne donne pas suite à sa réservation.
En signant ce contrat, il ne prend pas d’engagement pour le logement et peut de ce fait ne pas signer le contrat définitif de vente, sans avoir à justifier sa décision. Le vendeur ne peut donc jamais l'y contraindre.
La garantie est dans tous les cas de figure restituée. Elle évite simplement que l’acheteur ne réserve un très grand nombre d’objets, puisqu’à chaque fois qu’il doit s’acquitter d’une somme de 2 à 10% de la valeur.

Il faut distinguer les assurances de choses, les assurances responsabilité civile (RC) et les autres assurances.

Les assurances de choses couvrent le dommage au patrimoine de l’assuré. Elles sont limitées au bâtiment proprement dit.

Qu’entend-on par bâtiment ?

 Tout produit immobilier, issu de l’activité dans la construction, y compris ses parties intégrantes, couvert d’un toit, renfermant des locaux utilisables et construit à titre d’installation permanente. Certains ouvrages extérieurs peuvent également être assurés avec le bâtiment. C’est le cas des fontaines, puits, piscines, murs de clôture, etc.

Parties intégrantes

 Il s’agit des agencements de cuisine, ascenseurs, escaliers roulants, installations de chauffage, installations sanitaires et autres choses semblables.

Bâtiment en construction

 Il peut ou doit être assuré contre certains risques comme l’incendie, les dégâts naturels, les travaux de construction, les dégâts d’eau, etc.

Bâtiment terminé, livré

 Certains sinistres (incendie, eaux, dégâts naturels) peuvent être assurés ; d’autres
s’ajoutent (revenu locatif, RC immeuble, accidents pour le concierge, vol avec effraction, bris de glace, etc.)

Assurance incendie et éléments naturels 

La couverture comprend les sinistres dus par : 

En principe, les bâtiments sont assurés à la valeur à neuf qui correspond au coût, au moment de la taxation, d’un bâtiment semblable, neuf édifié sur le même emplacement. Pour éviter la sous assurance, c’est-à-dire que la somme assurée devienne au fil des années insuffisante, celle-ci sera adaptée en fonction de l’indice du coût de la construction.

Assurance dégâts d’eau

Les dommages suivants sont assurés :

Assurance bris de glace

Il est possible de s’assurer de différentes manières :

Comment s’assurer?
C’est la somme d’assurance incendie du bâtiment qui sert de base pour la fixation de la prime. Dans l’assurance par pièce, c’est la surface de chaque vitrage.

Il s’agit d’un manque à gagner suite à un sinistre assuré et couvert. Cette perte de revenu est assurée d’office comme suit :

Les assurances responsabilité civile (RC) couvrent les dommages au patrimoine d’autrui. Elles s’étendent également au bien-fonds. Les assurances RC remplissent trois tâches importantes :
 Indemniser les tiers lésés pour tous dommages corporels et matériels lorsque la responsabilité de l’assuré a été établie
 Défendre l’assuré contre les prétentions injustifiées et prendre en charge les frais d’expertise, d’avocat ou de justice si nécessaire
 Représenter l’assuré lors de pourparlers, discussions et enquêtes résultant d’un sinistre et se charger d’un éventuel recours.
 En résumé les assurances RC n’ont pas pour seul but d’indemniser un lésé mais aussi d’assister le client.

Assurances RC d’immeuble

 Le propriétaire d’un bâtiment doit répondre du dommage causé par des vices de construction ou par défaut d’entretien.
 Cela signifie que le propriétaire peut voir sa responsabilité engagée même en l’absence d’un comportement fautif de sa part. Le lésé doit tout de même apporter la preuve du défaut.
 La RC immeuble n’est pas toujours nécessaire, la RC privée peut suffire.

Pour tout renseignement, le service de courtage en assurances ASSURIMO est à votre disposition gratuitement et sans engagement www.assurimo.ch

Qui mieux qu’un courtier saura à quel prix votre bien peut être vendu ? Qui mieux que lui pourra vous conseiller d’attendre ou de vendre rapidement selon l’actualité locale et nationale ? Un courtier en immobilier sera à même d’expertiser votre bien afin de le proposer dans les meilleures conditions.

Commercial dans l'âme, intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur, le courtier immobilier se charge aussi de la publicité, des visites, de la vérification de l'état du bien, de l'estimation des travaux à prévoir. Il constitue également le dossier de vente (titre de propriété, description exacte du logement, règlement de copropriété, etc.). 

On ne choisit pas à la légère la personne à qui on va confier la vente de sa maison, qui constitue toute la majeure partie de son patrimoine.
 Voici un questionnaire qui peut vous aider dans votre choix :

S’il met tout (ou une grande partie de) ce qui précède par écrit et s'engage à vous tenir régulièrement informé de ses contacts et démarches, c'est probablement quelqu'un sur qui vous pouvez compter pour vendre vite et bien votre objet immobilier. Et vous éviter de nombreux tracas.

Une expertise menée par un professionnel permet d’avoir la certitude qu’un objet est proposé au juste prix.

Un expert mesure de façon objective la valeur vénale et/ou locative d’un bien immobilier, que ce soit une habitation, une surface commerciale, un terrain, un bien agricole, un fonds de commerce, …

Le nombre d’éléments entrant en ligne de compte est énorme. Par son expérience et ses connaissances des lois, des réglementations et du marché l’expert pose un diagnostic juste, qui permet d’apprécier correctement la valeur d’un objet.

Son expertise porte sur des connaissances :

Dans les domaines suivants, une expertise est recommandée :

Gestion patrimoniale par des particuliers

 

 

 

 

Le choix du notaire appartient à l’acheteur, choix qui n’est plus dicté par la situation géographique du bien.
 Lors d’une vente, le notaire peut vous renseigner sur les points suivants :

 

Le notaire se charge de toutes les démarches et demandes d’autorisation nécessaires à l’établissement de l’acte de vente :

 

Le notaire assure la bonne exécution du contrat en :

 

Les honoraires du notaire sont basés sur un tarif arrêté par le Conseil d’Etat cantonal.

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies (prêts, autorisations, documents, droits…), l'acte de vente peut être signé devant un notaire par l’acheteur et le vendeur.

Le choix du notaire appartient à l’acheteur et n’est pas limité au lieu de situation du bien.

Avant de signer cet acte définitif, l’acheteur peut demander à visiter à nouveau le bien afin de vérifier que rien n'a changé depuis la précédente visite.

À la signature de l'acte de vente, l’acheteur verse le reste de la somme ainsi que les "frais notariés" (honoraires du ou des notaires, droits d'enregistrement, provision pour frais divers de la publication et de la conservation des hypothèques). L'acte authentique constate le transfert de propriété et le paiement du prix au vendeur.

S'il s'agit d'un bien en copropriété ou d'une maison faisant partie d'un lotissement, la signature de l'acte s'accompagne de la remise par le vendeur de sa copie du règlement de copropriété ou du cahier des charges du lotissement.

Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original - la minute. Les clés ainsi qu'une attestation de transfert de propriété sont remises à l’acheteur. Une copie de cet acte qui constitue le titre de propriété lui sera envoyée après formalités, accompagnée du décompte des frais et du remboursement du solde de la provision versée.

L’acte doit être conservé précieusement.

Logement : selon les termes du bail, à défaut ce sont les dispositions légales qui font foi.
Surface commerciale : selon les termes du bail à défaut, ce sont les dispositions légales qui font foi.

Bien que le bailleur n’ait aucune obligation légale de l’accepter, une demande écrite peut être adressée à la régie qui se déterminera.

Résiliation ordinaire : respect du préavis et de l’échéance contractuelle. Aucun motif est nécessaire. La résiliation doit être signée par tous les titulaires du bail. Il est conseillé de l’envoyer par courrier recommandé.

Hormis les recommandations qui sont indiquées par la régie, l’objet doit être restitué dans un parfait état de propreté, libre de tout objet et de tout occupant. Les éventuels dégâts causés doivent être signalés au plus vite à la régie.