Accession à la propriété : Solutions pour devenir propriétaire en Suisse

Parmi les solutions : pouvoir utiliser l’intégralité de son deuxième pilier pour une acquisition immobilière, réduire le pourcentage de fonds propres nécessaires à l’achat d’un bien immobilier, abaisser le taux technique et encourager la construction de logements à prix modérés.

1.    L’utilisation intégrale du deuxième pilier

A la mi-mars 2022, le Conseil national a approuvé une motion de sa commission compétente demandant de pouvoir utiliser l'intégralité du deuxième pilier pour financer cet achat. Le Conseil des États doit encore se prononcer.

En 2012, la FINMA avait modifié les dispositions pour le prélèvement dans le deuxième pilier afin de rendre l'accès à la propriété plus difficile. Seule la moitié des fonds propres minimaux peut provenir de la prévoyance professionnelle, le but étant d'éviter le surendettement.

2.    Diminution de l’apport nécessaire

La baisse de l’exigence de fonds propres à 10% du prix d’achat au lieu de 20% actuellement est aussi à l’étude, mais se heurte à plus d’opposition, notamment par certains gros acteurs dans le domaine du crédit hypothécaire, qui craignent qu’ainsi trop de personnes soient tentées d’acquérir un bien au-dessus de leurs moyens.  

On peut comprendre que la FINMA et la BNS souhaitent éviter une situation dans laquelle, suite à une forte hausse des taux sur une période relativement courte, nombre de propriétaires soient en défaut de paiement de leurs intérêts hypothécaires et leur propriété saisie par le prêteur.

3.    Prêts de longue durée à taux fixe

Il existe néanmoins un moyen plus simple de se prémunir face à une hausse brutale des taux : les prêts de longue durée à taux fixe. Si la plupart des banques limitent ce type de crédit à une durée de 10 ans, nombre de prêteurs proposent également des prêts à taux fixe sur 15, voire 20 ans avec un taux d’intérêt (actuel) inférieur à 3 %.

On pourrait donc imaginer que la FINMA et la BNS acceptent d’abaisser le taux technique appliqué à 3% (+ 1% de frais d’entretien), en tous cas pour les acquéreurs disposés à conclure un prêt à taux fixe sur 10 ans au moins. Si on reprend le cas évoqué dans l’article précédent (un couple devant justifier d’un revenu du ménage de 136’000 francs pour obtenir un crédit de 760’000 francs), le revenu exigible baisserait alors à 92’500 francs !

4.    Logements à prix modérés

Enfin, il reste l‘écueil des prix. Un problème qui n’est pas facile à régler étant donné qu’en Suisse romande les terrains constructibles sont rares. Parmi les solutions envisagées – et en partie déjà mises en pratique : des modifications d’affectations de certaines zones, la densification et les possibilités de construire en hauteur.  

Cependant, la situation politique et économique actuelle, et notamment la guerre en Ukraine, ont entraîné d’importantes hausses de prix des matières premières et construire au rabais n’est jamais payant à terme.

En conclusion, malgré des prix plutôt élevés, s’il suffisait de 10% de fonds propres, si le deuxième pilier pouvait être entièrement utilisé, et si le taux technique était réduit à 3%, la plupart des ménages souhaitant acquérir une maison ou un appartement seraient en mesure de le faire.